●아파트 이상형 축구 월드컵 게임 골라주세요

이상형 월드컵이라는 게임 종류가 있다.이상형의 후보를 두 개씩 놓고 토너먼트 형식으로 그중 하나를 선택하는 게임이다.그렇게 해서 마지막, 남은 마지막 하나가 최고의 이상형이 된다.

블로그를 좀 길게(그래봤자 베테랑들에게는 기껏해야 2년 정도 되겠지?) 하다 보면 여러 문의 메일을 주시는 분들이 있다. 필자가 예민한 보스라 너무 애틋하고 정중한 메일은 쉽게 보낼 수 없었다. 하고 대답해 주는 경우도 있지만, 물론 대답을 해 주지 않는 경우도 많다.

그 중에 성의가 있어도 대답을 못하는 경우가 있다.아파트의 이상형 월드컵 경기 같은 질문이다.

A와 B 중에 어디가 올라가나요?A존, B존, C존, D존 중에서 올라갈 만한 것을 몇 개 골라주세요.'

부동산 투자를 오래 하다 보면 이런 이상형 월드컵을 유도하거나 질문하는 사례를 자주 겪는다. 하지만 상식적으로 생각해 보자.

그 지역에 오래 산 사람들조차 비슷한 A와 B 중 어느 것을 더 좋아하는지 모른다.물론, 가구, 연식, 평형, 가격 등 확실한 수치가 있다면, 그런 것은 묻지 않겠지. 왜? 높은 수치가 당연히 더 좋으니까.이런 것은 어린 아이라도 잘 안다.

그러나 비슷한 현재의 조건에서 두 가지를 놓고 어디가 올라갈지를 선택하는 것은 신만이 아실 일이다.

아래의 2개의 단지를 살펴보자.

임의로 선정한 두 단지, 2010년~2018년 12월까지 실거래시세 변화 : 왼쪽부터 <사진1> <사진2>

두 단지는 어느 지역에서나 감으로 찍어 무작위로 선정한 것이다.모두 같은 지역, 비슷한 평형대, 비슷한 연식, 비슷한 가구 수다.

<사진1>은 41평형, 2010년 준공, 1226가구다.<사진2>는 41평형, 2008년 준공, 1222가구다.

두 단지 모두 입지도 비슷하다. 큰길을 사이에 두고 좌우 단지로 나누어져 있다.2010년부터 2018년 12월까지 시세 변화 차트다.

어떨지? 누가 더 올라갈 것 같아?브랜드 순위로 따지면, 한국기업평판연구소와 부동산114번째 순위를 종합하면 <사진2>는 5위 건설사, <사진1>은 한국기업평판연구소에는 순위 밖, 부동산114에서는 8위 건설사다. 즉 <사진 2>가 더 선호되는 브랜드라는 뜻이다.거래되는 가격도 마찬가지다.부동산에서 10% 변동은 이사철에도 충분히 움직일 수 있는 폭이다.(불필요한 분쟁이나 편견을 방지하기 위해 단지를 특정하지 않는다.)

여기서 아파트 차트를 보는 요령을 알려주면 <사진 2>는 확실히 거래가 뜸하다. 선호도가 높다 보니 1222세대임에도 매물이 적은 것이다. 한 번 사면 매물이 나오지 않는 것이다. 이 때문에 2017년 말2018년 가격차가 2억원에 이를 정도로 차트는 가파르게 상승했다.입주자들이 매물을 좀처럼 내놓지 않았다는 뜻이다.

그럼 요즘 시세를 보자.

임의로 선정한 2개의 항아리, 2019년~최근 실거래 변화 차트 좌측부터 <사진 1> <사진 2>

제발

<사진 2>는 브랜드 선호도가 높은 아파트였으나 현재 거래가로 따지면 8억 중반인데 반해 <사진 1>단지는 9억 중반이다.1억원의 차이를 보이고 있다.<사진 2>가 판매량도 적고 브랜드 지향도 높지만 <사진 1>보다 가격은 1억원이나 싸다. 위와 같은 유사한 사례는 얼마든지 있다.

부동산 시세는 이처럼 정책 정세 수급 등 전체 시장 상황과 여러 변수에 따라 유기체처럼 얼마든지 변할 수 있는 것이다.그래서 단순히 아파트 이상형 월드컵처럼 비교하는 것은 아무 의미가 없다.

쉽게 말해 초등학교 때의 이상형과 대학 때의 이상형은 얼마든지 달라질 수 있다는 뜻이다.그리고 사회생활을 해보고나서 다시 이상형이 바뀔수도 있다.

현재는 <사진 2>가 <사진 1>보다 1억원 낮게 거래되고 있지만, 매도의 수급 상황을 보면, 또 가까운 시일내에 바뀔 가능성도 있다. 확실히 거래량이 많을 때는 거래소나 주가하락소에서 상대적으로 더 큰 폭으로 거품이 꺼질 수 있기 때문이다.

물론 이렇게 예상하고 있었지만 다시 제2코로나 사태가 되어 추가 양적완화를 한다면?오히려 둘 다 가격이 더 오를 수 있다.여러 정세의 판단으로, 그렇게 될 확률은 지극히 낮지만.

케이크에 장식된 체리만 골라 먹는 사람을 체리피커라고 한다. 현실적으로 보아도 본질을 놓칠 때가 많다. 사자성어로 '소 찾기 대실'이라는 말처럼 작은 체리를 탐내다 케이크를 놓친다.

완벽한 체리를 고르려고 하지마.그러다가 다른 사람한테 케이크만 다 뺏겨.준비가 되면 하는 것이요, 아니면 준비하는 것이요.투자는 간단하고 선명해야 한다.눈을 비비며 스트레스를 받으면서도 더 나은 체리를 고르느라 혈안이 돼서는 온전한 실천도 할 수 없는 것이다.

필자 수강생들은 뭐가 좋은지 묻지 않는다.스스로 찾는 법을 배우고 그것이 가장 좋은 선택임을 알기 때문이다.

앞으로 필자에게 무엇이 좋은지 묻는 메일을 보내지 않기를 바란다.「이 자리를 빌려, 그러한 질문은 「이 포스팅으로 답변을 대체하겠다」라고 말씀드린다」(그런 질문 메일에는 이 포스트링크를 붙여 줄 작정). 의미가 없다.좋은 것을 선택했다고 해서 이런 상승세를 타고 사는 보장도 없고, 그런 비교 방식으로 부동산 투자에 접근하면 SNS를 보면서 박탈감을 느끼듯이 나중에 다른 부동산을 보고 후회할 뿐이기 때문이다. 괜히 '고름쇠'가 된다. (그때 그거 살걸, 거기 살걸)

 

- J1 생존 투자 <당신의 집은 어디에 있는가> - 부동산에 대한 인사이트